|
Leasing of aankoop door een bedrijf |
|
|
|
|
Written by Administrator
|
|
Friday, 31 October 2008 |
In sommige gevallen kan het raadzaam zijn om in plaats van een perceel en/of een woning te leasen, deze op naam te laten zetten van een door u opgerichte Thaise onderneming. Ook het onroerend goed kunt u op naam van het bedrijf laten zetten. Bedenk dan echter wel dat een buitenlander in Thailand slechts 39% van onroerend goed mag bezitten, waarbij weliswaar via juiste bedrijfsstatuten volledige zekerheid kan worden geboden, maar dat men ook echt feitelijk zaken dient te doen. Derhalve dient een boekhouding te worden bijgehouden en moet men zich aan zakelijke belastingplichten onderwerpen.
Indien U in Thailand een bedrijf wilt beginnen bestaat er nog een uitstekende mogelijkheid om een lease aan te gaan. U kunt namelijk uw bedrijf een lening verstrekken. Het Thaise bedrijf koopt een perceel naar uw keuze. U gaat dan dat perceel van uw eigen bedrijf leasen. Het stuk grond blijft dan bezit van het bedrijf, welke dan de juridische eigenaar is. De waarde van deze grond (met woning) kan dan worden verrekend met uw inbreng in het aandelenkapitaal en eventueel worden terugbetaald.
Bedrijfsregelgeving in Thailand
Buitenlandse ondernemende personen kiezen gewoonlijk een tot drie routes. De mogelijkheden zijn:
* Oprichten van een Thai Company Limited (BV);
* Een buitenlands gecontroleerd bedrijf met de protectie van BOI;
* Oprichten van een Amerikaans gecontroleerd bedrijf, met bescherming onder de "Treaty of Amity and Economic Relations between Thailand and the United States".
Door het oprichten van een bedrijf (Co., Ltd) is een buitenlander gerechtigd tot het aankopen van land of onroerend goed.
Boekhouding en statuten
De bedrijfsaccountingswetten in Thailand worden door de overheid geregeld met de rectificaties en haar regelgeving uitgegeven onder: de AL (AL). Het Department of Commercial Registration (DCR : de centrale accountantsoverheidsorganisatie) is gemachtigd door het Ministerie van Commerciële Zaken om de financiële verklaringen en vermeldingen te controleren en de boekhouding en de onderliggende documenten te rectificeren en goed te keuren, welke moet worden bijgehouden door de bedrijven.
DCR houdt toezicht en valt onder de verantwoording van de Director-General (DG). Onder de AL moet de financiële verklaring verwijzen naar een rapport met operationele en financiële condities van het bedrijf en/of wijzigingen in de financiële status van de business. Te denken valt aan de gemaakte winst- en verliesrekening, inkomensverklaring, activa-verklaringen, cash flow-verklaringen en een verklaring van wijzigingen in het aandeelhoudersregister.
De informatie van de financiële boekhouding wordt voorgelegd ter controle aan een accountantskantoor. Accountantkantoren zijn gevestigd door geheel Thailand en vallen direct onder de DCR. De boekhouding mag gevoerd worden in een buitenlandse taal, maar de uiteindelijke resultaten en rapporten dienen in de Thaise taal te worden opgesteld c.q. vertaald.
Hypotheek op een lease
Een onderneming kan ter financiering van zijn activiteiten in Thailand een hypotheek krijgen op de lease van grond en/of gebouwen. Aangezien het leaserecht kan worden verhypothekeerd kan, als de hypotheeknemer in gebreke blijft, door de hypotheekverstrekker beslag worden gelegd op de lease en deze in het openbaar ter verkoop worden aanbieden.
Verruiming van mogelijkheden voor bedrijven
Omdat de 'Act Governing the Lease of Immovable Property for Commercial & Industrial Purposes' een wijziging heeft ondergaan, waarbij de maximale leaseperiode van 30 jaar is verlengd tot 50 jaar, zullen buitenlandse ondernemingen heel wat gemakkelijker zaken kunnen doen in Thailand. Een dergelijk langere leaseperiode maakt het ook mogelijk om langetermijn-bedrijfsplanning te maken en de lease eventueel als zekerheid te gebruiken voor financieringen, daar in Thailand het recht op lease als een zekerheid voor een financiering kan gelden.
Bij de maximale leaseperiode van 50 jaar geldt dat deze alleen betrekking heeft op commercieel en zakelijk gebruik. Alleen de eigenaar van het bedrijf kan een lease aangaan. De lease moet schriftelijk worden overeengekomen en geregistreerd bij het Landkantoor.
De Thaise Staats Courant van augustus 2000 schrijft dat een bedrijf aan een van onderstaande voorwaarden dient te voldoen om voor een lease van 50 jaar in aanmerking te komen:
* Commerciële bedrijven, personen of instellingen welke minstens 20 miljoen in Thailand hebben, of willen investeren;
* Industriële bedrijven of instellingen welke voldoen aan de voorwaarden zoals vermeld staan in de 'Investment Promotion Act';
* Andere commerciële of industriële ondernemingen welke een positieve bijdrage leveren aan de Thaise economie.
Men dient zich te vestigen in industriële gebieden, zoals in het bestemmingsplan is aangegeven of volgens bepalingen welke door de 'Industrial Estate Authority of Thailand' zijn gesteld. Hierbij dient het landkantoor toestemming te verlenen indien men meer dan 100 Rai wil leasen.
Buitenlandse leasenemers dienen zich tevens te houden aan de bepalingen zoals vermeld in de 'Foreign Business Act'. Een lease kan worden verlengd met nog eens 50 jaar bij beëindiging van de eerste leaseperiode. Als een leasenemer komt te overlijden, kunnen de erfgenamen de lease normaal voortzetten. Een geleased perceel en/of gebouw kan geheel of gedeeltelijk aan anderen worden overgedragen (sublease).
Werkgelegenheid voor buitenlanders
Er zijn twee wetten die regelen onder welke voorwaarden buitenlanders in Thailand loonvormende arbeid mogen verrichten: de buitenlandse ondernemingswet, beter bekend als "Alien Business Law (ABL) and the Foreign Employment Law (FEL).
De FEL regelt de banen voor alle buitenlanders, geen Thaise staatsburgers, evenals de regelgeving voor de business operaties voor alle buitenlanders. FEL bepaalt dat elke werkgever kan beslissen tot het aannemen van een buitenlandse werknemer in zijn bedrijf, met de restrictie tot het aanvragen van een werkvergunning, uit naam van zijn werknemer bij de "Alien Division, Employment Department, Ministry of Labor and Social Welfare. De Alien Division regelt en geeft ook de werkvergunningen uit.
Een ingehuurde werknemer is niet gerechtigd te werken, voordat zijn Visum en werkvergunning zijn geformaliseerd. De werkgever dient zich te houden aan deze regels en is mede verantwoordelijk voor het tewerkstellen van een buitenlander zonder werkvergunning. Ook mogen geen werkzaamheden worden uitgevoerd of andere activiteiten worden ondernomen, welke niet in de werkvergunning zijn opgenomen.
Beschermde beroepen
De FEL publiceert een lijst van beroepen die exclusief voor Thaise staatsburgers zijn en zijn uitgesloten voor de buitenlandse werknemer, ook voor hen met een werkvergunning.
Regels voor een werkvergunning
Om een werkvergunning aan te vragen is de aanvrager verplicht de benodigde documenten aan te leveren in overeenstemming met de wet- en regelgeving. Buitenlanders die een werkvergunning willen, kunnen hiervoor een verzoek indienen. In principe wordt deze verstrekt op jaarbasis; volg echter altijd de visumdatum in het paspoort.
Visumregelgeving om in aanmerking te komen voor een werkvergunning
Elke buitenlander die de intentie heeft te werken in Thailand, zal het land binnenkomen onder een "non-immigrant"-visum, aangevraagd op de Thaise Ambassade of Consulaat in het land van herkomst. Echtgenote en/of kinderen die hem vergezellen, volgen dezelfde procedure en hebben dezelfde visa en documenten nodig. Het visum wordt normaal voor 90 dagen of een jaar uitgegeven en mag in Thailand elk jaar met een jaar worden verlengd. Dit Visum geeft het recht tot het aanvragen van een werkvergunning. Houders van een ander soort visum, zoals toeristen, kunnen hiermee geen werkvergunning aanvragen. Voor het aanvragen van een visum en werkvergunning dient men zich te houden aan de wet, richtlijnen en regelgeving van Thailand en het aanleveren van de juiste onderliggende documenten.
Eigendom van land voor buitenlanders
Land mag in eigendom verdeeld worden over meerdere personen. Deze worden allen in het eigendomsdocument opgenomen van het Landkantoor. Buitenlanders of buitenlandse bedrijven zijn uitgesloten van landeigendom, totdat een speciale permissie is gegeven door de "Minister of the Interior". Een buitenlander mag als individu en als bedrijf een condominium / appartement kopen en in eigendom hebben.
De Thaise regering heeft al enige tijd in overweging, er ligt een wetsvoorstel, om buitenlanders het recht te geven van aankoop van maximaal 1500m2 land vrij op naam per persoon. We moeten wachten op de uitkomst van deze discussie en de bijbehorende restricties. Het is goed om te weten dat een Thaise man of vrouw, getrouwd met een persoon van buitenlandse nationaliteit, is gehouden aan het afleggen van een schriftelijke kapitaalverklaring dat de aankoop komt van haar of zijn eigen vermogen en niet wordt gefinancierd door de echtgen(o)ot(e).
Eigendom van huizen voor buitenlanders
Huizen kunnen gewoon in bezit zijn van buitenlanders, mits de landpapieren maar goed zijn geregeld. Dat wil onder andere zeggen juiste, correcte, volledige Janots, en officieel geregistreerd zijn bij het Landkantoor, met daarbij de volledige en juist geregistreerde landleasedocumenten.
|
|
|
Buitenlanders getrouwd met een Thaise partner |
|
|
|
|
Written by Administrator
|
|
Friday, 31 October 2008 |
Er zijn buitenlanders die op naam van een Thaise relatie een stuk grond kopen, om daar vervolgens een hypotheek op af te sluiten ter hoogte van de koopsom om hun belang veilig te stellen. Ook kan men een perceel grond van een Thaise relatie leasen zoals hierboven staat vermeld.
Ter meerdere zekerheid is een combinatie van deze twee zaken mogelijk. Los daarvan kan en mag een buitenlander onbeperkt onroerend goed in de vorm van woningen of andere panden bezitten. Dus anders gezegd: een woning kan op eigen naam staan van een buitenlander, doch de grond waarop dat pand staat dient middels een lease, al dan niet met toegevoegde zekerheid middels een hypotheek, te worden verkregen.
Buitenlanders die een Thaise partner hebben, kiezen meestal voor de mogelijkheid om de grond op naam te stellen van de Thaise partner, waarna men dan wel of niet een aanvullende zekerheid neemt door met hun partner een lease-overeenkomst aan te gaan en deze op het Landkantoor te laten registreren. Naast het feit dat dit sowieso een vergrote zekerheid voor de buitenlander biedt, is het tevens de manier om er van verzekerd te zijn dat bij eventueel overlijden van de Thaise partner de buitenlander normaal in zijn huis kan blijven wonen.
|
|
|
Het leasen van land en/of een huis voor bewoning |
|
|
|
|
Written by Administrator
|
|
Friday, 31 October 2008 |
Allereerst dient het landdocument, het zogenaamde 'Janot', te worden gecontroleerd op het Landkantoor. Dit kan met behulp van een kopie van het origineel, zodat men aan de hand van de registratiegegevens kan nagaan wat de meest actuele status van het betreffende perceel is. In sommige gevallen is het raadzaam om het Landkantoor een ‘survey’ te laten uitvoeren om te controleren of de landgrensmerkjes nog op de op het landdocument aangegeven locatie staan en dus de grenzen en oppervlakte nog overeenkomen met die van de op het 'Janot' vermelde tekening. Hierna kan een lease-overeenkomst tussen partijen worden opgemaakt en nadat deze door beide partijen is ondertekend, kan deze overeenkomst tezamen met het landdocument en persoonlijke identificatie-documenten naar het Landkantoor worden gebracht voor registratie. Aldaar worden de documenten gestempeld en afgetekend, waarna het land niet meer kan worden verkocht of worden overgedragen, tenzij de lease wordt beëindigd of men toestemming heeft van de leasenemer.
Wij raden u ten sterkste aan om u bij deze procedure te laten bijstaan door een erkende makelaar of een goede advocaat, die in staat is/zijn om de lease-overeenkomst tezamen met het landdocument te laten legaliseren. Mede vanwege het feit dat al deze documenten in de Thaise taal zijn opgesteld. Uw eigen naam wordt in fonetisch Thais op het leaseregistratie formulier en het landdocument vermeld. De maximale termijn voor een lease van land en/of een woning is 30 jaar.
Nadat de eerste lease geheel in orde is gemaakt, kan uw partner of de juridische eigenaar een andere lease-overeenkomst ondertekenen, gedateerd op dezelfde dag als uw eerste lease zou eindigen en die wederom voor een periode van 30 jaar geldt. Als argument geldt dat als de partner overlijdt, de ander niet uit zijn huis kan worden gezet. Het enige dat men aan het einde van de eerste leaseperiode hoeft te doen, is een erkend makelaar of goede advocaat verzoeken de getekende documenten wederom bij het Landkantoor te laten registreren. Op deze wijze heeft men feitelijk een levenslange leaseperiode van in totaal 60 jaar. Een advocaat kan ook erfgenamen betrekken in de lease. Indien u een Thaise partner hebt, kan deze door schenking het land (met huis) op naam van de kinderen laten zetten, of middels een testament regelen dat na uw overlijden het bezit over gaat naar de kinderen. Ook kan in een testament worden opgenomen dat een persoon naar uw keuze de lease zal overnemen. Dit testament dient ook bij het Landkantoor ter registratie te worden aangeboden en te worden voorzien van een stempel. Een lease kan tevens door u worden verkocht aan anderen. Het is raadzaam om reeds bij het aangaan van een lease de daarvoor benodigde documenten reeds te laten ondertekenen door uw partner of de juridische eigenaar. U kunt dan later zonder anderen in te schakelen tot verkoop over gaan.
Waar moet verder op gelet worden bij leasing?
Waar moet verder op gelet worden bij leasing? Transacties van land en ander onroerend goed zijn gebonden aan wetten. Naleving van wetten is alleen mogelijk als er sancties worden toegepast bij overtreding van die wetten. Thailand is een land waarbij ‘selectief’ de wet wordt toegepast. Buitenlanders kunnen woningen en andere opstallen kopen, men kan land leasen of middels een eigen Thais bedrijf in eigendom hebben. Doch gebruik altijd de service van een erkend makelaar of een goede advocaat om transacties aan te gaan. Vaak bevatten documenten fouten, soms zelfs zijn documenten vals; het komt ook voor dat men een huis koopt waarbij men landdocumenten ontvangt van een geheel ander perceel, of zelfs op toegeëigend land.
Indien alle zaken met betrekking tot documenten, locatie, oppervlakte etc. kloppen, let dan ook nog op het volgende:
* Zijn er telefoon-, water- en elektra-aansluitingen? Zo niet, kunnen deze zaken dan wel worden aangelegd? Indien dat kan, leg dat dan vast op schrift en vermeld de sancties in geval men in gebreke blijft;
* Overtuig U ervan dat het perceel waar U wilt gaan wonen niet in een overstromingsgebied ligt;
* Indien een lease-overeenkomst niet op het landkantoor wordt geregistreerd, is deze slechts 3 jaar geldig, ongeacht de periode die op de overeenkomst staat vermeld. Men is overigens verplicht een lease die voor langer dan 3 jaar wordt aangegaan bij het landkantoor te registreren. Verder zal bij het overlijden van een van de contractpartijen een dergelijke lease-overeenkomst onmiddellijk zijn beëindigd daar deze niet overdraagbaar is;
* Als men wel de lease-overeenkomst bij het landkantoor registreert dient men leges en belasting te betalen, welke worden berekend over de totale leasesom, welke meestal gelijk is aan de koopsom. Normaliter is de hoogte van de overdracht- of leaseregistratiekosten 3,3%, hoewel momenteel een lager tarief geldt. Alle documenten zijn alleen in de Thaise taal. Een bij het landkantoor geregistreerde lease is wel overdraagbaar en als een der partijen komt te overlijden wordt de lease-overeenkomst niet beëindigd, maar gaat over op de erfgenamen;
* Naast de officiële betaling zoals leges en belasting dient men nog een van tevoren af te spreken vergoeding te betalen aan de makelaar of de advocaat. Ook voor overdracht of registratie zal tussen partijen dienen te worden afgesproken wie welke kosten zal betalen.
* Het landkantoor dient bij iedere transactie persoonlijk te worden bezocht om de wijzigingen te laten registreren.
|
|
|
Written by Administrator
|
|
Friday, 31 October 2008 |
Het kopen van een huis in Thailand Afdrukken E-mail
Na het opzienbarende herstel van de Aziatische economische crisis (begonnen in 1998), een periode waarin de land- en huisprijzen in Thailand dramatisch daalden, en de momenteel gunstige ontwikkelingen met betrekking tot de wisselkoers tussen de Euro en de Baht (€ 1 = 46 Baht), is het nu een zeer gunstige tijd om in Thailand onroerend goed te kopen. De land- en huizenprijzen echter weer aan het stijgen zijn, evenals de bouwprijzen. Hypotheekrentes zijn laag en stabiel. Banken geven weer leningen af en de economie groeit momenteel tussen de 8 en 10%.
Onder welke condities kan een buitenlander in Thailand onroerend goed bezitten?
* De buitenlander bezit een woning in een geregistreerd appartementengebouw;
* De buitenlander koopt een woning en/of een ander gebouw (zonder de grond waarop het staat);
* De buitenlander kan Een geregistreerde longterm-lease tot 30 jaar aangaan voor land en/of gebouwen (inclusief recht op verlenging en recht op eerste koop);
* De buitenlander kan een Thais bedrijf oprichten, dat grond en/of een gebouw bezit. Dit bedrijf kent 7 aandeelhouders, waarbij de buitenlandse aandeelhouder(s) maximaal 49% van de aandelen bezit(ten). De bedrijfsstructuur kan zodanig worden opgezet, dat de buitenlandse investering is veiliggesteld;
* 39% van onroerend goed welke op naam van een bedrijf staat bezitten;
* De buitenlander mag maximaal 1 Rai land ( = 1600 m2) kopen, indien hij minimaal 40 miljoen Baht in Thailand heeft geïnvesteerd.
De koop van een woning
Thailand heeft een ruim aanbod van woningen en voor ieder budget, welke wensen u ook heeft. In Thailand kunnen deze wensen gerealiseerd worden, mits men enige zorg en aandacht besteedt aan voorbereidingen en afhandeling van de koop. Prijzen van Thaise woningen liggen veel lager dan Westerse huizen, maar er dient wel wat meer aandacht besteed te worden aan sanitair, elektra, water en de documenten. Het 'Janot' oftewel het landregistratie-document of 'titel-deed’ is wel het belangrijkste. Waar dient u zoal op te letten ? Het eerste dat van belang is, is dat u in zee gaat met een betrouwbare projectontwikkelaar en/of een makelaar (die samenwerkt met een goede advocaat). Deze mensen kunnen voor u nagaan of alle documenten in orde zijn en verder alle zaken met betrekking tot overdracht, leasing en registratie voor u regelen. Verder zal men voor u zaken laten controleren zoals locatie, afmetingen en grenzen van de grond.
In bepaalde gevallen is het raadzaam om eerst een voorlopig koopcontract op te maken. In zo’n overeenkomst wordt bepaald wanneer en tegen welke prijs en onder bepaalde condities een transactie plaats zal moeten vinden. Tevens worden sancties vermeld, ingeval een der partijen in gebreke blijft. Hiermee wordt voorkomen dat na een afspraak zaken en prijzen worden veranderd. Verder biedt het tijd om financiering te regelen en andere zaken te doen zoals bovengenoemde controles. Laat altijd een standaard koopovereenkomst (al dan niet voorafgegaan door een voorlopige overeenkomst) controleren door uw makelaar of advocaat en vraag absoluut om een Engelse vertaling.
Overeenkomst en betaling
Normaliter wordt een aanbetaling gedaan van 10%, zodat beide partijen verzekerd zijn van het doorgaan van de overeenkomst. Het restant dient binnen 30 tot 60 dagen te worden voldaan. Men kan een langere betaalperiode overeenkomen, doch dat gaat dan meestal gepaard met een hogere aanbetaling. Deze aanbetaling wordt niet terugbetaald, tenzij de andere partij in gebreke blijft. Dus de koop heeft in feite definitief plaatsgevonden, als de aanbetaling is gedaan.
Naast de overeengekomen prijs en de betalingstermijnen dient een koopcontract ook te vermelden welke partij de overdrachtskosten, zoals de provisie- en advocaatkosten en de overdrachtbelasting alsmede de kosten van vertalingen betaalt. Ook een bepaling van de boekwaarde, die om belastingtechnische redenen vaak dicht bij het door de overheid bepaalde minimale bedrag ligt, dient in deze overeenkomst te worden opgenomen.
Woningen en andere gebouwen, anders dan appartementen, bezitten geen landdocument. Maar de overdracht door koop of leasing kan wel bij het Landkantoor worden geregistreerd. Dit is overigens raadzaam om te doen. Bewijs van eigendom moet worden overlegd door bijvoorbeeld de bouwovereenkomst of een vorig koopcontract te tonen. Verwar in deze kwestie niet het huisregistratiedocument, daar dit document slechts vermeldt wie de bewoners zijn van de woning.
|
|
|
Kopen